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京沪表现依旧亮眼,写字楼物业备受青睐

时间:2021-09-07 15:15

中国内地大宗交易市场回顾与展望

 

香港,中国 -  - 2020年8月4日 - 资本市场部今日回顾本年上半年中国内地大宗交易市场表现时指出,受到新冠肺炎疫情影响,上半年内地一线城市人民币1亿元或以上的大宗物业成交总额为884亿人民币,较去年下半年减少约三成,当中上海、北京两地合计成交约700亿人民币,占内地总成交额的80%。物业类型以写字楼/研发办公类物业最受投资者青睐,占总成交额的63%。随著市场于第二季开始快速复苏,投资者信心逐步回复,惟外资在决策方面仍受制于外围疫情而有所延误,预料内资将借此机会继续扩大市场份额。

 

戴德梁行今日举行的“2020上半年中国内地大宗交易市场回顾与展望在线分享会”,云集北上广深四大一线城市投资专家,多角度解读内地一线城市大宗交易市场现状、分享各城市投资亮点,并对未来发展趋势进行展望和预测。

 

戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷女士剖析上半年的成交大数据时指出:“2020上半年中国内地大宗交易市场共有约884亿元人民币成交,其中北京、上海两地合计成交约700亿人民币,占到内地总成交额的八成;而广州深圳区域成交额虽超过100亿,但是与去年下半年相比,下降比较明显。”她补充道,上半年内地市场的884亿元人民币成交当中,由戴德梁行资本市场部主导促成的交易金额就超过130亿人民币,领先同业。

 

外资在上半年于内地市场亦共计投入271亿人民币,当中京、沪合计占约八成。北京的外资占比更创下108亿人民币的该市新高,与上海的107亿人民币外资份额平分秋色。至于物业类型方面,写字楼/研发办公物业受到买家追捧,而零售物业成交宗数则有所下滑,从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

 

苏女士续称:“北京的破纪录外资占比主要源自LG北京双子座总部的成交,但亦反映出写字楼物业因租赁风险相对较低、现金流稳定,在上半年成为最受投资者青睐的物业类型,占总成交额的63%;相比因为疫情而遭遇短期关闭的零售及酒店物业,出现租金收入与出租率双重下滑,投资风险加大,投资者出现一定规避意愿。”

 

“另外,作为物业投资者最为重视的指标之一,资本化率在上半年有轻微上升,一线城市的写字楼及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基点,物流仓储资本化率相对于2019年平均上升了10-20个基点,反映出在疫情市况下,投资者对潜在投资项目的资本化率要求进一步提高,而业主对价格预期也更加理性。”

 

在线分享会亦分别探讨了北京、上海、广州、深圳四大城市的投资趋势。北京市场中以通州的前景最受看好,这从上半年通州录得成大广场、京杭广场等多宗零售与写字楼大宗交易可见一斑。未来随著这些项目的落地、企业的陆续进驻,通州将成为北京大宗交易的重要战场。

 

上海方面,有稳定现金流、高出租率的写字楼项目将更受投资者青睐,产业园区物业亦将受到追捧,而自用型买家将成为资产收购主力。

 

垂青广州的投资者则会聚焦于琶洲,因为琶洲是政府定位的因特网电商总部集聚区,随著唯品会项目的入市及多个大型电商、物流企业等旗下项目的封顶,总部集聚效应已初步显现,未来琶洲或将承接珠江新城,成为广州下一个CBD。

 

至于深圳,上半年该市出现三宗工业物业成交,贡献约21%的交易额,超过去年全年占比,成为仅次于写字楼最受欢迎的投资类型,未来工业物业或将成为深圳大宗交易市场上重要投资热点。

 

展望下半年市场发展,戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平先生指出:“内地市场于第二季度复苏明显,投资者亦开始在市场上加快寻宝。资本化率上升反映租赁风险,银行将更著重物业租金收入及借贷人的还款能力,预料未来半年融资环境将持续困难。我们预期内资在市场操作上仍有优势,并会趁机扩大市场份额。外资的参与短期内虽然会受到出入境限制等防疫措施及外围因素所影响,但投资者将更看重投资项目所在地的实体经济表现及物业增值空间等。


外资对中国市场仍有信心,无论是对内地经济疫后复苏的速度,以至对新兴行业如科技、媒体和通信(TMT)或独角兽企业的租赁能力都相当看好,预料其全球配置组合仍必将包括人民币资产及内地物业,继续维持一定份额。”


戴德梁行

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